以改革促进城镇化和房地产健康发展

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摘要:当前,有关城镇化励志的话 题日益升温。新一届政府把城镇化作为拉动内需和带动经济增长的引擎。官员、学者、企业家纷纷就城镇化发表各自 的观点,其中国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁的观点值得引起注意,他对于城镇化涉及的科学现象报告 分析切中要害。他认为推进城镇化多多任务管理器 关键在于改革,打破阻碍实现人的城镇化的藩篱。

  

    当前,有关城镇化励志的话 题日益升温。新一届政府把城镇化作为拉动内需和带动经济增长的引擎。官员、学者、企业家纷纷就城镇化发表各自 的观点,其中国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁的观点值得引起注意,他对于城镇化涉及的科学现象报告 分析切中要害。他认为推进城镇化多多任务管理器 关键在于改革,打破阻碍实现人的城镇化的藩篱。

  作为一名城镇化改革的实践者和积极推动者,李铁在从事城镇化政策研究工作的近20年时间里,多次参与了中央、国务院有关城镇化政策文件的起草和制定,或者亲身参与了指导改革试点工作的实践。最近他所在的城市与小城镇改革发展中心又推出《城镇化与社会变革丛书》,把城镇化改革的研究成果集结成册。近日,李铁接受了《经济参考报》记者的采访。

  新型城镇化的重点是农业转移人口的市民化

  《经济参考报》:十八大报告提出,要推动“工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调”。中央经济工作会议进一步提出着力提高城镇化质量,要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。新型城镇化蕴藏着怎么的战略意义?您心目中的新型城镇化图景是哪此样子?

  李铁:怎么理解中央所提出的新型城镇化道路,目前各方认识还未足够明晰:许多地方希望借此不可能 上更多的项目;许多学者提出了高质量的城镇化文明理念和相应的指标体系;企业家希望找到新的投资热点;有的人实在认识到“以人为本”的实质,或者在政策操作层面的设计上还是五花八门,并未触及实质。就我各自 理解,中央提出的新型城镇化政策,核心内容涉及以下有另4个方面:一是人的城镇化现象报告 ,我希望怎么处理农民进城就业后的基本公共服务现象报告 ;二是城镇的发展模式和路径,即怎么实现城镇发展的可持续、生态、低碳和绿色。

  2012年,我国的城镇化率达52 .6%,而按城镇户籍人口计算的城镇化率仅35 .3%,之间指在着17 .5个百分点的差距。这说明2 .5亿农民工和约72000万城镇间流动人口在城市还那么享受到与城镇户籍居民同等的公共福利。不可能 按照每年有另4个百分点的增长波特率,到2020年,我国城镇化率将达到200%,是因为我国的城镇人口不可能 达到8亿人左右。进城的农民工不可能 在现有基础上再增加接近1亿人。不可能 不及时处理大伙儿儿的公共服务和进城落户定居现象报告 ,我国城镇化的质量将无需得到根本改善,反而前会加剧未来不可能 老出的各类社会矛盾。

  所谓新型城镇化,我希望要实现城镇化从数量型增长到质量型提升的转变,也我希望说要处理农民工进城后公共服务均等化和定居落户难的现象报告 。这也就是因为当前城镇化的 工 作 重 点 是 如 何 实 现 人 的 城 镇化,怎么坚定不移地进行户籍管理制度改革和逐步完善农业转移人口市民化的多多任务管理器 。

  房价变化与城镇化及城市等级相关

  《经济参考报》:未来新型城镇化的目标之一我希望要处理农民工定居落户,这为房地产业发展带来了广阔的机遇。或者,当前,中国的房价居高不下。根据国家统计局统计,2013年6月,全国70个大中城市蕴藏65个城市房价老出环比上涨。都须要说房价已成为中国老百姓最关注励志的话 题,任何与房地产价格变动有关的消息前会牵动老百姓的神经,您认为,造成中国房价不断上涨的是因为是哪此?

  李铁:大伙儿儿都都可不可以 笼统判断中国的房价上涨,首太难分析中国哪此地 区 的 房 价 在 上 涨 ? 为 什 么 会 上涨?为哪此房地产成为大伙儿儿都非常关注、各级地方政府前会全力推动的有另4个产业?

  全都 研究都把城市分为一线城市、二线城市,三、四线城市,这直接说明了中国的房地产发展,房价上涨和等级化的城镇管理体制有直接的关系。首先,高房价主要集中在高等级城市,有点儿是直辖市、省级城市和副省级城市。城市资源分配不平衡,从最低等级城市向最高等级城市集中,等级越高的城市优质资源越集中,行政资源分布影响了市场资源分布。在高等级的城市买房,主要也是购买那里的优质资源和优质公共服务。而土地的限量供给是因为哪此城市资源的稀缺,高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的,土地资源稀缺肯定会是因为哪此地段的房价的上涨。

  其 次 , 相 比 于 金 融 、 银 行 存款、证券、基金等领域,房地产是目前相对稳定的投资需求。土地资源的稀缺性决定了它的价格上扬。

  第三,经济增长带来社会收入群体分化,基于人口总量的高收入人群基数大,形成对高等级城市高房价的支撑。我希望高收入人口占全国的10%,大伙儿儿会有1.36亿高收入人口形成持续的高端的购买群体,对高端、高层次地产有持久性的需求。大伙儿儿第一会在本地买房,第二会到省会城市买房,或者到北京、上 海 买 房 。 高 收 入 人 口 到 等 级 高的、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房,这在当下中国是最好的、最合理的确定。

  《经济参考报》:对于未来房价走势您有何判断?

  李铁:我认为,除了看住房供应量大小外,还须要考虑以下几方面因素:

  首先,城市的辐射范围。城市等级越高,辐射范围就越广,北京辐射全国,省会城市基本上是辐射全省。高行政等级城市的资源短缺是常态的,或者不可再生。户籍制度是因为了公共服务封闭式的格局难以 打 破 , 在 这 种 情 况 下 , 资 源 短缺、公共服务的封闭,也促进高等级城市房价进一步上涨。

  其次,城市所在地区的人均收入水平。像浙江、广东、江苏等沿海发达地区,城市辐射范围实在不如西北地区的城市,或者人均收入水平高,也就支撑许多区域的房价上涨幅度大于中西部地区。

  最后,土地出让金制度下的城市发展模式。各级地方政府竞相开辟工业区,压低土地价格,赔钱搞招商引资,形成工业产业,来支撑政府的G D P和财政收入。许多成本要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补。现在每届政府前会有新的政绩,结果城市摊子那么大,基础设施、供给的成本大幅度增加。政府税收都都可不可以都可不可以 保财政、保吃饭,全都 哪此成本都都可不可以都可不可以 靠融资、卖地等办法偿还,而融资还得靠未来的土地出让金偿还。这就形成了许多恶性循环,是因为现在新区、新城不断扩展。

  综合判断,在一线、二线高等级的城市,资源稀缺性还指在,房价还有上涨的空间,累积三线城市和四线城市、县城再按照从前的模式发展房地产,恐怕在扩张到一定程度的之前 会是因为崩盘。

  一帮人认为,中国的房地产会老出像欧美、日本一样一样的泡沫,实在都都可不可以 简单地进行拈连。哪此国家城市化率不可能 饱和,而中国才以后 过 半 , 户 籍 人 口 城 镇 化 率 才35 .3%。或者对于城镇住房的需求还有很大的空间,启动内需也与此有 关 。 分 析 中 国 的 泡 沫 , 成 因 不同,结果我希望同,不可能 会带来局部中小城市楼市的崩盘,或者在高等级城市不仅无需崩盘,前会上涨。

  处理房价居高不下需改革

  《经济参考报》:高企的房价阻碍了农民工市民化的步伐,不促进推进城镇化,农民工进的来,或者无法在城镇中定居,或者居高不下的房价对于中国经济的发展也带来了很大的隐患,许多地方老出了各种所谓的“鬼城”,您认为要处理高房价须要采取哪此办法?

  李铁:新型城镇化的重点我希望实现农业转移人口的市民化。要想处理房价居高不下的现象报告 都都可不可以都可不可以 通过改革都可不可以实现。

  第一,尊重市场规律,固然让稀缺的资源被限定在较低的价格,造成严重的浪费,促进商品房价格的市场化。撤销限购政策,认同房价上涨的市场规律,政府通过税收等办法,学会英语更多的资源处理公共服务的现象报告 。

  第 二 , 提 高 城 区 稀 缺 土 地 资源 的 利 用 效 率 。 现 在 的 二 、 三 线城 市 , 一 些 城 市 把 自 己 搞 成 所 谓的 生 态 城 市 、 绿 色 城 市 , 摊 大饼 , 形 成 了 土 地 的 严 重 扩 张 , 搞上 百 米 宽 的 大 马 路 , 几 千 亩 的 大广 场 , 几 平 方 公 里 甚 至 十 几 平 方公 里 的 生 态 公 园 , 有 的 城 市 面 积并 不 大 , 人 口 也 不 多 , 只 有 十 几万 人 、 二 十 多 万 人 , 根 本 没 有 那么 大 的 需 求 , 这 样 造 成 土 地 资 源的严重浪费。

  第 三 , 合 理 配 置 空 间 公 共 资源。一是通过市场的规律,不可能 通过行政的引导,使许多优质资源向中小城市相对均匀分布,合理疏散人口,遏制房价的上涨趋势。二是改变交通具体情况,从前高速公路连接中小城市,现在要建设轻轨,在相对远的地方,增加中低收入者购房的供给。

  第四,加大租房的力度。人口的流动就业和居住,在任何有另4个市场经济国家前会常态,都都可不可以 通过所谓的改革,去强化保障房的福利供给,来把许多流动的常态,通过传统的体制,打着改革的旗号固化。在买和租的政策确定下,租房有更广阔的市场。全国2 .6亿农民工和7000万城镇流动人口,绝大多数人口以租房的办法在城镇居住。租的过程中大伙儿儿有更多的确定,都须要引导民间资本,甚至在集体土地上进行改革,利用存量用地建造公共租赁房。政府加强设施的配套建设,完善租房体系。稳定的居住条件并没 有 涉 及 买 房 还 是 租 房 , 只 要 是租,也都须要构成稳定的居住条件,租房的市场、租赁市场的供给,也会 为 房 地 产 业 开 辟 一 个 广 阔 的 空间。

  总 之 , 推 动 新 型 城 镇 化 需 要推 进 户 籍 制 度 改 革 , 释 放 人 口 红利 ; 坚 持 集 体 土 地 改 革 , 释 放 集体 土 地 的 低 成 本 红 利 ; 进 一 步 推进 城 镇 等 级 管 理 制 度 改 革 , 促 进城 市 发 展 资 源 的 平 等 分 配 , 释 放中 小 城 市 的 活 力 , 为 中 国 的 经济 、 为 房 地 产 企 业 提 供 更 好 的 发展平台。

(责编:盖林讌、文博)